多地发布第二批集中供地公告 有违规及负面舆情取消竞拍资格

• 2021-08-31 16:02:41 来源：华夏时报

8月30日晚间，北京规自委发布本年度第二批次住宅用地出让公告，挂出43宗地块，延续了第一次供地的主旋律，同时对“防马甲”“摇号”等进一步规范。

8月25日至8月29日，合肥、广州、深圳陆续发布第二批集中供地公告。记者发现，第二批拍地规则有大变动。合肥、广州、深圳三城在第二批集中供地中均将地块成交溢价率上限调至15%，并从各城的实际情况出发，对地块竞买人的资格要求、购地资金来源、出让方式等进行了调整。

业内专家表示，最新出让的公告基本上贯彻了国家土地出让长效机制的内容，从源头上降低地价，并关联控房价，给房企合理利润空间，提高供给品质，实现行业高品质发展，是必然趋势。

北京：房企有违规及负面舆情取消竞拍资格

8月30日晚间，北京规自委发布本年度第二批次住宅用地出让公告，挂出43宗住宅地，总用地面积约245万平，建筑规模约495.94万㎡，除1宗平谷共有产权房招标外，总起始价约1358.8亿元。算上首批集中供地，今年北京已经供应住宅用地73宗，总建筑规模约590万平，已接近去年全年。

总体来看，北京第二批次集中供地延续了第一次供地的主旋律，同时对“防马甲”“摇号”等进一步规范。

北京此次土拍首次采取了以摇号方式确定竞得人。二批次共有6个项目试点到达地价上限后通过摇号方式确定竞得人。大兴区黄村镇DX00-0102-0208-6026、6020地块，首次试点竞“现房销售面积”，达到地价上限后进入竞报“现房销售”面积程序，若宗地可出让居住建筑规模全部竞报为“现房销售”，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。本次共有3宗共有产权房，另外多地块通过集中建设和配建两种方式进一步加大公租房、保障性租赁住房和共有产权住房用地供应。另外，开发商购地资金需为竞买人合规自有资金;禁止企业“马甲”竞买同一宗地。

值得注意的是，拿地企业开发建设过程中若有违法违规行为或企业原因出现群诉群访和负面舆情的将取消其竞买资格。

北京此次供地有不少非常优质的地块，如丰台万泉寺、海淀北四环京昌路地块/西北旺、石景山首钢等。

深圳：下调预售房价

8月29日，深圳公共资源交易中心官网重新发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告，公告称地块将于9月28日集中出让。

具体来看，公告要求本批次用地竞买申请人须具有房地产开发资质，同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买，同一企业及其控股的各个公司，参与本批次用地竞买最多可竞得3宗用地(含联合竞买);地块溢价率上限调整为15%，达到溢价率上限后，个别地块直接采用摇号方式确定竞得人，其余用地采用“竞自持租赁住房+摇号”方式确定竞得人。

在强化“房地联动”方面，本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等。

据乐居网统计，公告图表中，售价下调幅度最大的是光明凤凰街道的A503-0093宗地，光明宗地下调幅度9.2%。此前，A503-0093宗地普通商品住房售价不得高于48900元/平方米，安居型商品房平均售价不得高于24100元/平方米;调整后，A503-0093宗地普通商品住房销售均价不得高于44400元/平方米，安居型商品房平均售价不得高于21900元/平方米。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者表示，“过去全国各地都有各类限价政策。但是深圳显然不满足既有的限价政策，在既有基础上进一步调低限价的价格线，也使得稳房价的工作进一步巩固，进一步促进价格的稳定。”

整体来看，丁祖昱在其公众号丁祖昱评楼市中指出，未来重点城市土拍将进入摇号时代，超过一半的城市接下来成交项目的利润空间较首轮都将有所提升，同时也有利于缓解房地产企业的成本压力。但在新的土拍规则下，土地市场或将长期出现低中签率与流拍并存的冷热不均现象，这对地方政府尤其是像长沙、郑州这类城市，在确定供地结构和出让条件设置上提出了较高的要求。

广州：新规则“有利可图”增加对房企吸引力?

“‘谋划’了两个月，(土拍方式)好复杂”，一位广州的房企投资人员认为广州此次的土拍方式“花样多”。

8月26日，广州公共资源交易中心网上挂牌公告，集中出让48宗住宅用地使用权，计划于9月26日和27日两天集中网上限时竞价。在此之前，广州土拍主要是“限地价+竞配建+摇号”，据公告显示，本次土拍在将“竞配建”改为“竞自持”的基础上，衍生出三种竞拍方式，一定程度上可避免通过“竞配建”的方式来增加实际地价。

具体来看，“限地价+竞自持+摇号”为多数地块采取的方式。“限房价+限地价+竞自持+摇号”方式则主要针对南沙、黄埔(部分)地块的出让。据悉，横沥岛会议中心西侧地块(2021NJY-12)限价均不超过37896元/平方米;南沙湾地块(2021NJY-13)限价不超过36465元/平方米。

“限地价+竞自持+一次性书面报价”的方式出让针对海珠区的两宗宅地，即要求参与房企在规定时间内进行严格保密的一次性书面报价(不超最高限价)，并且所报价格还要与最终各家报价的平均价最接近，才能顺利收获地块。

此外，据中指研究院统计，广州在4月底的首次集中供地中共成交42宗土地，其中有22宗是溢价成交的，且溢价率超40%的地块有9宗。且首轮供地中出现黄埔军校小学地块吸引320组马甲参拍摇号的情形。

针对以上的现象，此次公告也提及，本次挂牌地价最高溢价率不超15%;严禁房企使用“马甲”，即同一名申请人只能进行一次交易申请(含联合申请);要求房企竞买宅地必须使用自有资金。

同时，公告要求限售名下无房家庭，海珠、黄埔和南沙地块完成开发对外销售时，首套住房购房占比不低于50%;提升房屋质量等。

在克而瑞广佛区域公众号中，首席分析师肖文晓表达了观点，“针对此前市场对调控限房价而不限地价的诟病，本次供地的起拍价和最高溢价都要低于此前，摇号和一次性书面报价的终次规则设定为房企留下了适当的盈利空间。‘有利可图’的二次供地对房企的吸引力是提高了的。”

对于此次广州第二批供地的竞拍规则，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向有关媒体总结道，“是对第一轮土拍发现的问题进行纠偏，是对国家最新指示和广州地方特色、区域发展相结合的结果。”

合肥：首提高品质住宅方案，竞品质

8月25日，合肥市土地市场网挂出第二批集中供地公告，共推出17宗地，将于9月17日开拍。公告要求本次挂牌地价最高溢价率不超15%;完善购地资金审查制度、商住用地市场准入机制等。

竞买规则方面，此前，合肥首轮土拍是“限地价+竞配建+摇号”的方式。资料显示，配建模式是直接规定一定比例的面积用于修建保障性住房或者是人才公寓，这部分修好之后无偿移交给政府，高比例的配建压缩了项目可售住宅面积，变相抬高了土地成交实际地价，房企的生存空间被挤压。

此次，合肥15宗土地的拍卖方式调整为“竞地价+竞装配率+摇号”。竞装配率指竞价达到最高限价时，转竞商品住宅的装配率，从30%开始竞拍，每次增幅5%，最高不超过60%。

此外，包河区和经开区的2宗土地拍卖方式为“竞地价+竞品质+摇号”，竞品质指竞价达到最高限价时，仍有其他竞买人愿意继续参与竞买的，则转入竞高品质商品住宅建设方案阶段。

公告显示，商品住宅基本品质保障标准为：绿色建筑基本级;住宅基座部外立面采用石材等富有质感、高品质的建筑装饰材料;执行65%居住建筑节能设计标准;符合合肥市海绵城市径流总量控制目标75%的要求;预留充电桩安装条件，充电桩配建数量不低于规划停车位的10%;建筑层高不低于2.9米。

另悉，此次是合肥首次在土地竞买中提出“品质保障”。“竞品质是在房企综合成本不断上涨但房价严格控制的背景下，防止房企为了变相降低成本，而偷工减料来降低项目品质。这是影响老百姓生命和财产的民生问题，一定会严控。”同策研究院研究总监宋红卫向有关媒体表示。

“2021年每个地产人都不容易，投拓人年初的目标是拿两块‘靓地’赚点换车钱，结果集中供地一来，看不完的地，写不完的报告，做不完的测算，变动的政策，还要出去谈合作。”此前，受政策调整影响，多城第二批集中供地“急刹车”，8月份正陆续“重启”。一位广州海珠区的房企投资人员称，随着集中供地的进行，投拓人业务也更加繁忙了。(李未来)

标签： 竞拍资格 预售房价 投报程序 主旋律

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